Od začátku letošního roku roste na světovém realitním trhu napětí. Tento stres byl zesílen poslední dubnovou neděli, kdy v USA nastal největší bankovní krach od finanční krize v roce 2008. Úřady převzaly banku First Republic Bank, která byla vzápětí zahrnuta pod křídla kolosu JPMorgan Chase & Co. Už v březnu skončily neslavně také dvě jiné středně velké americké banky.

Analytici se shodují, že další problémy se projeví v komerčních realitách. Před bouří varoval například také Charlie Munger, pravá ruka Warrena Buffetta: „Máme spoustu problémových kancelářských budov, obchodních center a dalších realit. A čelíme zde řadě potíží,“ řekl Charlie Munger pro Financial Times. Předpovídá, že jak budou ceny nemovitostí padat, tak současně začne v amerických bankách růst objem špatných úvěrů.

Tyto a podobné výroky ukazují na obavy ohledně zdraví sektoru komerčních realit, kanceláří především. Globální trh trápí rychle rostoucí úrokové sazby a propad obsazenosti kanceláří, který nastal během pandemie. Návrat zaměstnanců do práce z homeoffice není vůbec automatický. Při obnovování nájemních smluv z předcovidových let vlastníkům kanceláří reálně hrozí snížení nájmů.

Logistické a průmyslové nemovitosti byly výše popsanými událostmi zasaženy méně než ostatní odvětví komerčních realit. Obsazenost je vysoká, například v ČR je podíl volných ploch pod 2 %. Nájemné v těchto typech realit roste.

Obecně ale platí, že realitní trh zažil po letech hojnosti významný propad. Vysoké úroky zasáhly všechny, tedy nejen kupující bytů na hypotéku, ale také investory do komerčních nemovitostí. Ceny začaly klesat, i přes tyto obtíže dokázaly dostupné fondy dodat i dvouciferné výnosy.

Nemovitostní fondy, které jsou investorům v ČR k dispozici, víceméně prokázaly značnou finanční odolnost. Nejen fondy kvalifikovaných investorů (alespoň 1 milion korun), ale dokonce i retailové fondy (zaměřené na drobné střadatele) dokázaly v několika případech vynést více než například spořicí účty nebo termínované vklady. Hned tři fondy kvalifikovaných investorů dokonce porazily 15,1% inflaci.

Analytici se shodují, že ve střednědobém horizontu by měla být výkonnost nemovitostí stabilní. Fondy samotné jsou ve svých odhadech budoucí výkonnosti konzervativní, výnosy přes deset procent neslibují - dlouhodobý očekávaný výnos je v řádu jednotek procent. Například fond Accolade zaměřený na průmyslové nemovitosti letos počítá se 7%. Zásadní bude, jak se portfoliomanažeři vypořádají s prostředím vysokých úrokových sazeb a klesajícími cenami nemovitostí.

Následující data pochází z Hospodářských novin (HN), vznikla ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE.

Výkonnost v roce 2022

V kategorii určené kvalifikovaným investorům byl nejvýnosnějším fondem Jet Industrial Lease. Za dvanáct měsíců roku 2022 dosáhl zhodnocení 18,4 %. Inflaci překonal ještě podfond společnosti Wood & Company zaměřený na obchodní centra (17,5 %) a také Realia (maloobchodní parky), ten vynesl 15,2 %.

Následující tabulka ukazuje 5 nejvýkonnějších fondů kvalifikovaných investorů v roce 2022. První tři zástupci přinesli zkušenému investorovi reálný zisk.

Další kategorií jsou fondy retailové. Ty jsou určené drobným střadatelům, jsou více regulované a jejich výnosy tak bývají nižší. Nejvyšší výkonnost nabídnul fond Raiffeisen, a to 10,4 %. Následující tabulka ukazuje 5 nejvýkonnějších retailových fondů v roce 2022. Drobní investoři bohužel inflaci neporazili ani v jednom případě.

Výkonnost za poslední 3 roky

Následující tabulka ukazuje 5 nejvýkonnějších fondů kvalifikovaných investorů za poslední 3 roky. První dva zástupci dokázali dodat dokonce přes 10 % ročně. Celková inflace za poslední 3 roky byla 23,3 %, takže všech pět uvedených zástupců nabídlo reálný výnos.

V kategorii retailových fondů výsledky potěšující nebyly - ani jeden zástupce nedokázal porazit celkovou tříletou inflaci.

Velikost fondů podle hodnoty nemovitostí

V této části je uvedena velikost jednotlivých fondů. Následující tabulka ukazuje 5 největších fondů kvalifikovaných investorů podle hodnoty majetku na konci roku 2022. První zástupce je trojnásobně větší než druhý v pořadí.

Velikost 5 největších retailových fondů podle hodnoty majetku ke konci roku 2022 představuje následující tabulka. První zástupce je přibližně dvakrát větší než druhý v pořadí. Z pohledu tohoto kritéria nejsou retailové fondy oproti fondům kvalifikovaných investorů žádní drobci.

Závěr

Realitní fondy jsou velmi populární, v posledním kvartále loňského roku jich přibylo zhruba 40 tisíc. Náš příspěvek se zabýval také výkonností vybraných zástupců a odhalil, že nejvýkonnější nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů jsou mnohem výnosnější než fondy retailové. Často uváděným důvodem je odlišná zákonná regulace, nicméně podíl na tom nesou také rozdílné investiční strategie - pro běžné investory nejsou v nabídce fondy s agresivnějším přístupem. Z představené palety zástupců pouze TOP5 fondů kvalifikovaných investorů dokázalo na 3 letech porazit inflaci. Strmý růst hodnoty portfolií je již pravděpodobně minulostí, nyní musí portfoliomanažeři spoléhat na růst nájemného. To je snazší u logistických a průmyslových ploch, v případě kanceláří a bytů se uplatnění inflačních doložek může setkat s odporem. Na druhou stranu aktuální situace na trhu umožňuje výhodné akvizice těm fondům, které mají dostatečné finance.

V tomto článku jsme se zabývali nemovitostními fondy, které jsou dostupné na českém trhu. V majetku takových zástupců jsou zahrnuty komerční nemovitosti převážně z regionu střední Evropy. Jedná se o úzce vyhraněné sektorové a regionální (až lokální) fondy, jejichž rizika jsou natolik specifická, že si vyžadují speciální expertizu. Představeny byly retailové varianty a také fondy kvalifikovaných investorů. Ty jsou úplně samotnou kapitolou, nejsou regulovány tak přísně jako fondy retailové, jsou určené pouze zkušeným investorům, kteří si jsou všech rizik plně vědomi. Shrnuto: do portfolií našich klientů realitní fondy zařazeny nejsou, a to ani retailové varianty. Hlavním důvodem je jejich velice úzká specifikace a pouze regionální význam - v investičních portfoliích klientů nemohou sloužit jako diverzifikační prvek, protože navyšují rizikovost, nikoliv ovšem dlouhodobý výnosový potenciál.