Financování
Další článek

JAK POMOCI DĚTEM K VLASTNÍMU BYDLENÍ?

21.12.2020 | BC. VÁCLAV ŠIMEK


Zastavit nemovitost rodičů, aby děti mohly do vlastního?
rizika jsou nezanedbatelná. zvažte to pečlivě. 

 
Rostoucí ceny nemovitostí, častější a větší rozdíly mezi tržní a zástavní hodnotou kupované nemovitosti, praktická nedostupnost 100% financování. To jsou důvody, proč v rámci rodiny čím dál častěji dochází k žádostem o finanční pomoc a diskuzím na téma možného využití zástavy další nemovitostí. Zastavit kvůli získání hypotéky byt či dům rodičů je mnohdy jedinou možností, jak může mladý pár či rodina dosáhnout na vlastní bydlení. V žádném případě však nejde o jednoduchou problematiku a nevyplatí se ji z lásky rodičů k dětem brát na lehkou váhu. Jako klíčová se může ukázat pomoc zkušeného finančního poradce, který obě strany seznámí s možnými riziky a navrhne nejvhodnější řešení.

 

V nájmu mladí naspoří na vlastní bydlení jen těžko

Jaké možnosti pořízení bydlení má mladý pár v typickém okresním městě? Představte si dvojici kolem 25 let s příjmem celkem 50 tisíc korun měsíčně, zatím svobodní, bez dětí a ideálně bez jiných úvěrových závazků. Uvažujme běžný, průměrný byt, žádná garsonka, žádná Praha – kupní cena tudíž asi 2,5 milionu korun, nájemné bez energií zhruba 10 tisíc korun měsíčně. V ideálním případě se kupní cena nemovitosti rovná zástavní hodnotě. V případě nižší zástavní hodnoty je nutné počítat s vyšším tlakem na vlastní prostředky, respektive potřebu dodatečné zástavy. Optimálně lze tedy v tomto případě počítat s hypotékou na 80 % hodnoty kupované a zastavované nemovitosti – to jsou 2 miliony. Při současných úrokových sazbách a délce splatnosti 30 let pak počítejme s měsíční splátkou okolo 7,5 tisíce korun.
 
Kolik však takových mladých klientů reálně je? Kolik si jich do doby, než budou potřebovat vlastní bydlení, stihlo naspořit – nebo jim hodní rodiče naspořili do startu – nějakých 500 tisíc korun na zbylých 20 % vlastních prostředků k hypotéce? Jistě, lze si vzít dražší hypotéku do 90 % zástavní hodnoty nebo dofinancovat dalším úvěrem, což ale bude znamenat asi 1,5 až 2 tisíce korun v měsíční splátce navíc. V případě, že vlastních prostředků není ani 10 % nebo nejsou vůbec, je pak třeba hledat řešení v dodatečné zástavě.
 
Náš modelový klient nebude mít problém s bonitou ke splácení i celých 2,5 milionu se splátkou okolo 9,5 tisíce korun. Tu si ovšem mohou zájemci vzít jen tehdy, budou-li moci vlastní vklad nahradit dodatečnou zástavou, nejčastěji nemovitostí rodičů. Pokud budeme předpokládat standardní situaci, kdy rodiče mají pouze jednu vlastní nemovitost pro vlastní bydlení, dostáváme se do vztahově složité situace. Chceme-li dětem pomoci, dovolíme jim naši vlastní nemovitost použít jako dodatečnou zástavu, přičemž zariskujeme vlastní střechu nad hlavou? Co když děti nebudou schopny splácet svůj úvěrový závazek?
 
Jistě, děti mohou jít do nájmu, jehož platba bude ale za současné situace velmi pravděpodobně vyšší nebo rovna nákladům na splácení vlastního bydlení. Když však budou „mladí“ v nájmu, jak vedle toho zvládnou naspořit na optimálních 20 % vlastních prostředků a jak rychle? A jak do toho bude zapadat případné založení rodiny a snížení příjmu jednoho z nich na méně než polovinu dosavadních výdělků, to vše při zvýšených výdajích?
 

Snížený příjem, rozchod, úmrtí: Rizik je mnoho

Rodiče, kteří budou v takové situaci ochotni pomoci, se tak musejí důkladně rozmyslet, nakolik vlastním dětem ve finančních ohledech věří. Budou po dobu několika let, než bude moci dojít k uvolnění zástavy rodičů, mladí klienti zodpovědní, pracovití a snaživí, a to i v případě, že přijdou o práci? Budou ochotni vzít i horší zaměstnání, dojíždět za prací, pracovat více za nižší mzdu a tak dále, jen aby na splácení vydělali a rodiče neohrozili? Při jakém snížení příjmu budou ještě zvládat splácení a kdy už ne? Opomenuty by neměly být ani nepříjemné úvahy o tom, co se bude dít, když by se „mladí“ rozešli či rozvedli. Jak bude zapsané spoluvlastnictví, jak se v takovém případě bývalí partneři vyrovnají? Co když někdo z páru zemře? Všechny tyto situace je přitom velmi vhodné zkonzultovat se zkušeným finančním poradcem, který se v tématu orientuje a může doporučit nejlepší možná řešení. Například riziko neschopnosti splácet z důvodu zdraví by mělo být dostatečně ošetřeno vhodným životním pojištěním, s čímž by měli klienti počítat v dlouhodobých výdajích.
 
Častou chybnou úvahou, které se v dané situaci mohou klienti dopouštět, je: „Dejme si tedy vysokou splátku, kterou nyní budeme zvládat, ať to co nejrychleji splatíme. Třeba dvojnásobek a splácejme 19 tisíc měsíčně, to teď v pohodě dáme“. Co když pak ale přijde nějaká životní změna nebo nepříjemnost dřív, než si vůbec pomysleli? Jak pravděpodobné je, že v takové situaci zvládnou tak vysokou splátku třeba po dobu několika měsíců? O kolik pravděpodobnější by bylo, že by vše šlo „utáhnout“ při splátce poloviční? Opravdu pak bude tak jednoduché dojít do banky a požádat o úpravu splátek? Že to banka vyřeší zdarma a zcela dle našich představ? Jak pravděpodobné je, že při tak vysoké splátce zvládnou klienti ještě tvořit finanční rezervu na podobné situace? Nabízí se tedy úvaha, o kolik lépe by nečekanou situaci přestáli, kdyby si místo dvojnásobné splátky dávali adekvátní částku bokem na vytvoření finanční rezervy. S ní pak mohou daleko lépe zvládat dočasnou složitou finanční situaci, aniž by ohrozili svoji vlastní střechu nad hlavou a zároveň rodiče, kteří jim pomohli zástavou.
 

Pomoc zkušeného poradce je k nezaplacení

Co se tímto vším snažíme říct? Odpověď na otázku, zda je pomoc dětem dodatečnou zástavou rodičů nepřiměřené riziko pro rodiče, není jednoduchá ani jednoznačná odpověď. Zvláště, když děti nebudou mít moc jiných rozumných možností. Rozhodně se však nedá říci, že je dobré tuto problematiku brát na lehkou váhu jen z lásky k vlastním dětem.
 
U nás ve Freedom Financial Services se obvykle ručení další nemovitostí, která není majetkem klienta, snažíme vyhnout. Klientům se většinou logicky nechce zatahovat do určitého rizika své blízké, zvláště pak, je-li potenciální zástava jejich jedinou nemovitostí pro vlastní bydlení.
 
Když ale není zbytí, je role kvalitního a zkušeného finančního poradce o to důležitější. S oběma stranami je potřeba probrat všechna rizika a okolnosti. Pokud se dohodnou na tomto řešení, musí poradce pomoci klientům minimalizovat potenciální rizika, která by pak nejspíš logicky vyústila nejen v nepříjemnou finanční a životní situaci zúčastněných, ale také výrazně narušené nebo zcela zničené rodinné vztahy. A to jsme se ještě nebavili o roli sourozenců a jejich pohledu na zmiňovanou výpomoc rodičů jejich bratrům či sestrám nebo řadě dalších větších či menších souvislostí, jako třeba případné problematice dědictví a další.
 
Právě v takovýchto složitých případech se prokazuje kvalita finančního poradce, jeho zkušenost a zodpovědnost. Právě zde představuje pro klienty vysokou přidanou hodnotu oproti „pouhému“ vyjednání nejnižší úrokové sazby a slevy na poplatcích.
Další článek